Împuternicire vs. Vanzare Scurta

Atunci când un împrumutat nu reușește în mod constant să plătească ipotecă, proprietatea este închisă. În a împiedicare, creditorul își asumă dreptul de proprietate asupra proprietății și evacuează împrumutatul. Proprietățile blocate pot fi vândute la o licitație sau prin agenți imobiliari tradiționali. Pentru debitori, o blocare a pieței prejudiciază grav scorul lor de credit.

A vânzare în lipsă este adesea folosit ca o alternativă la blocarea pieței, deoarece atenuează taxele și costurile suplimentare atât pentru creditor, cât și pentru împrumutat. Impactul negativ asupra scorului de credit al împrumutatului este de obicei mai mic într-o vânzare scurt decât într-o blocare a pieței, însă o vânzare scurtă implică, de obicei, o mult mai multă documentație pentru toate părțile.

Diagramă de comparație

Excludere comparativ cu Diagrama de comparație a vânzărilor scurte

împiedicare	Vanzare pe scurt
Posibil să primiți un stimulent de relocare de 3.000 $ sau mai mult	Nu	da
Folosit când	Împrumutatul implică plăți	Împrumutatul în imposibilitatea de a efectua plăți ipotecare, datorează mai mult decât valoarea curentă a casei, iar creditorul este de acord.
Vandut de	Creditor	Proprietar de casa
Metodă de vânzare	Licitată la vânzarea de administratori	agent imobiliar
Impactul asupra Scorului de Credit și a Istoricului creditelor	Coboară 200-400 de puncte. Rămâne la raport timp de 7 ani.	Puneți 50 - 150 de puncte. Enumerate pe raportul de credit în cazul în care creditorul raportează reducerea datoriei către agențiile de raportare de credit.
Inițiat de	Creditorul	Proprietarul casei
Creditele viitoare	Trebuie să raporteze cu privire la cererile viitoare de împrumut	Pot sau nu pot fi raportate cu privire la viitoarele cereri de împrumut
Cine are controlul asupra imobilelor	Creditorul	Proprietarul casei
Restricții privind achizițiile viitoare la domiciliu	Este eligibil să cumpere în 5 ani cu restricții, sau 7 ani fără restricții	Poate achiziționa imediat în anumite circumstanțe

Cuprins: Împiedicare față de vânzarea în lipsă

• 1 Eligibilitate și utilizare
• 2 Cum funcționează Foreclosures și vânzările scurte?
  • 2.1 Procesul de blocare
  • 2.2 Procesul de vânzare scurt
• 3 complicații pentru cumpărători în Foreclosures vs. vânzări scurte
• 4 Credit Rating
• 5 Viitorul proprietar de locuințe
• 6 Știri recente privind blocarea pieței
• 7 Referințe

Eligibilitate și utilizare

Foreclosures sunt utilizate atunci când un proprietar a defășat pe plățile lor de împrumut de origine. Creditorul intră în posesia proprietății, care a fost gajată drept garanție pentru împrumut. După închiderea unei proprietăți, creditorul îl pune în vânzare și utilizează veniturile pentru a recupera soldul ipotecar.

Vânzările scurte sunt disponibile debitorilor atunci când acestea datorează mai mult decât valoarea curentă a casei lor pe piață. Vânzările scurte pot fi utilizate atât în ​​situațiile în care proprietarul este la curent cu plățile ipotecare și când au căzut în urmă. Cu toate acestea, este necesară aprobarea creditorului înainte ca o vânzare în lipsă să poată fi finalizată; creditorii nu sunt obligați să accepte o vânzare în lipsă.

Cum funcționează Foreclosures și vânzările scurte?

Procesul de blocare

În funcție de statul în care locuiește un împrumutat, blocarea poate implica sau nu implicarea sistemului judiciar. Vedeți închiderea judiciară împotriva blocării judiciare pentru mai multe informații.

După trei până la șase luni de plăți pierdute, un creditor va înregistra o notificare de neplată, care notifică unui împrumutat că se confruntă cu o blocare a pieței și îi oferă o perioadă de reîncadrare pentru a face lucrurile drept prin achitarea datoriilor sau prin soluționarea oricăror alte litigii. Durata perioadei de reintegrare variază în funcție de stat, unele state acordă împrumutătorilor doar cinci zile pentru a soluționa litigiile și datoriile, iar altele dau împrumutătorilor până la 90 de zile.

În cazul în care soldul neplătit al ipotecii nu este plătit în termen de trei luni, proprietarul primește un anunț de vânzare. Proprietatea este apoi licitată la licitație pentru cel mai mare ofertant, care trebuie să plătească în numerar în termen de 24 de ore. Oferta de deschidere este, de obicei, egală cu soldul restant al împrumutului și orice taxe suplimentare pentru avocați pe care banca le-ar fi putut suporta.

Iată un videoclip care compară procesul și impactul blocărilor către vânzări în lipsă pe baza a cinci criterii majore:

Proces scurt de vânzare

Atunci când valoarea de piață a proprietății este mai mică decât valoarea principalului restante ipotecar și împrumutatul nu își poate permite să plătească ipoteca, creditorul (una sau mai multe bănci) poate alege să accepte o vânzare în lipsă. Într-o vânzare în scurt, veniturile din vânzarea proprietății nu se încadrează în echilibrul ipotecar, ceea ce este un motiv pentru care creditorii pot ezita să accepte oferta împrumutatului pentru o vânzare în lipsă. Orice sold neplătit datorat creditorilor după ce are loc o vânzare în lipsă este cunoscut sub numele de deficiență. Acordurile de vânzare cu amănuntul nu eliberează neapărat debitorilor obligația de a rambursa orice deficiență a împrumuturilor, cu excepția cazului în care părțile au convenit în mod expres.

Într-o vânzare scurt, proprietarul pune casa pe piață cu un agent imobiliar. Este tratată ca orice altă vânzare la domiciliu. Odată ce proprietarul casei a acceptat o ofertă, acesta trebuie de asemenea acceptat de către bancă. Poate dura de la 3 la 6 luni pentru ca o vânzare scurtă să se închidă, iar succesul nu este garantat. Cu toate acestea, Agenția Federală pentru Finanțarea Housing (FHFA) a creat noi reguli în 2012, ceea ce face acest proces mai ușor și mai rapid. De exemplu, creditorii ipotecari trebuie să răspundă la o ofertă de vânzare în scurt timp în termen de 30 de zile de la primirea acesteia.

În august 2012, FHFA a anunțat măsuri pentru vânzarea în lipsă a locuințelor subacvatice - case în care ipoteca restante este mai mare decât valoarea de piață curentă a casei - mai ușor pentru proprietarii de case, inclusiv extinderea ajutorului pentru persoanele care au dificultăți financiare, dar care nu au ratat plăți ipotecare. În conformitate cu planul, care a intrat în vigoare în noiembrie 2012, doar garanțiile ipotecare garantate de Fannie Mae și Freddie Mac sunt eligibile pentru acest ajutor, și există o limită de 6000 dolari pe suma de bani pe care posesorii de credite ipotecare secundare pot primi atunci când o vânzare în lipsă finalizat. Această măsură are menirea de a reduce pe deținătorii de stimulente pentru creditele ipotecare secundare trebuie să se agațe de felul lor de venituri din vânzarea de la domiciliu, evitând astfel întârzierile și facilitând finalizarea vânzării. Noile reguli permit, de asemenea, proprietarilor de locuințe cu plăți ipotecare ratate și probleme financiare grave să prezinte mai puține documente care urmează să fie aprobate pentru o vânzare în lipsă. Proprietarii de case primesc aprobare mai rapidă dacă se confruntă cu dificultăți financiare, cum ar fi pierderea unui loc de muncă, divorțul, moartea în familie sau relocarea locurilor de muncă.^[1]

Complicații pentru cumpărători în Foreclosures vs vânzări scurte

Foreclosures și vânzările scurte oferă reduceri adânci pentru cumpărători. Cineva care cumpără o casă într-o vânzare scurtă se poate aștepta ca locuința să coste cu 10% mai puțin decât o locuință obișnuită pe piață, foreclosures fiind chiar mai ieftine, adesea cu aproximativ 30%.^[2] Cu toate acestea, aceste achiziții nu sunt fără complicații.

Cea mai obișnuită problemă cu proprietățile închise este că acestea sunt adesea vândute "așa cum este", astfel încât casa poate necesita reparații, uneori foarte scumpe. Atunci când o proprietate închisă este achiziționată într-o licitație, cumpărătorul trebuie să plătească în numerar în aceeași zi, ceea ce înseamnă că ei nu pot obține proprietatea inspectată și, prin urmare, nu au nicio idee despre amploarea reparațiilor necesare. Uneori, cumpărătorul unei proprietăți imobiliare poate fi obligat să plătească impozitele de proprietate neplătite de la proprietarul anterior. În cele din urmă, legile de răscumpărare permit împrumutătorilor să recupereze casele închise, chiar dacă locuința a fost vândută unui nou cumpărător după blocarea pieței. Acest lucru poate provoca multe complicații pentru cumpărătorii de proprietăți închise.

Proprietățile de vânzare scurte sunt, de asemenea, cumpărate de multe ori pentru un preț mai mic decât evaluarea. Cu toate acestea, procesul poate fi foarte consumator de timp. Cumpărarea unei proprietăți într-o vânzare scurtă durează de obicei mult mai mult, deoarece nu este doar cumpărătorul și vânzătorul care trebuie să accepte vânzarea. Toți creditorii care dețin o garanție asupra proprietății trebuie să fie de acord și cu vânzarea. În cazul în care prima ipotecă a fost restituită de creditorul inițial, aceasta poate fi acum deținută de mai multe bănci. Dacă există o a doua ipotecă în casă, împrumutătorul (creditorii) celui de-al doilea credit ipotecar poate fi, de asemenea, titularii de drepturi de proprietate. Obținerea tuturor creditorilor pentru a aproba o vânzare în lipsă are nevoie de timp și ar putea chiar să împiedice încheierea tranzacției în cazul în care un împrumut nu este de acord sau dacă vânzătorul nu mai poate efectua plăți ipotecare în timpul așteptărilor îndelungate (și, prin urmare, poate fi blocat). Este nevoie de 3 până la 12 luni pentru a finaliza majoritatea vânzărilor. În plus, vânzările scurte sunt riscante pentru cumpărători și vânzători, deoarece banca poate scoate casa din piață în orice moment fără repercusiuni.

Evaluarea creditului

O blocare a pieței poate determina scăderea ratingului de credit al unui împrumutat cu 200-400 de puncte. Rămâne pe un raport de credit timp de 7 ani. Acest lucru poate avea un impact foarte negativ asupra viitoarelor împrumuturi și chiar asupra oportunităților de angajare, în cazurile în care un potențial angajator necesită un control de securitate asupra tuturor angajaților. Foreclosures sunt o parte a înregistrării publice.

O vânzare în lipsă poate provoca o scădere de 50 până la 130 de puncte în scorul de credit al fiecăruia, deși reducerile majore se datorează, în general, împrumutatului în lipsa împrumutului. Rapoartele de credit vor preciza că un împrumut într-o vânzare în lipsă a fost "decontat", "plătit conform convenției" sau "plătit în mai puțin decât integral".

Viitorul proprietari de case

După închiderea unei case, o persoană este eligibilă să cumpere o altă locuință în 5 ani, cu anumite restricții sau în 7 ani fără restricții. Persoanele fizice trebuie să raporteze blocarea asupra tuturor cererilor viitoare de împrumut.

După o vânzare în lipsă, individul poate să achiziționeze imediat o locuință nouă dacă plățile nu au depășit cu mai mult de 30 de zile și creditorul nu are obligația să plătească împrumutul. Cu toate acestea, găsirea unui creditor nou poate fi dificilă.

Știri recente privind blocarea pieței

Referințe

• Wikipedia: Vânzare pe scurt (imobil)
• Vânzări scurte pentru a obține o creștere - Wall Street Journal
• Cum pot obține bani pentru o vânzare în lipsă? - About.com
• Avantajele și dezavantajele cumpărării unei blocări - FrontDoor.com