Achiziționarea și închirierea unei case

Dacă nu ați avut niciodată o casă, "Închiriere vs. Cumpărare"este una dintre cele mai importante decizii pe care le veți face vreodată. Există câțiva factori care trebuie luați în considerare înainte de a face acest lucru.

Diagramă de comparație

Cumpărarea unei locuințe versus închirierea unei diagrame de acasă

Cumpararea unei case	Închirierea unei case
Costul în avans	High - avans, taxe ipotecare	Reducerea primelor și ultimei luni a unui depozit de securitate
întreținere	Cumpărătorul trebuie să mențină	Proprietarul trebuie să mențină
Modificări ale proprietății	Cumpărătorul poate efectua modificări, remodelarea, adăugarea la proprietate	În mod obișnuit, chiriașilor nu li se permite să modifice proprietatea

Cuprins: Cumpărarea și închirierea unei case

• 1 Are sens financiar?
• 2 Interesul ipotecar
• 3 Costul oportunității plății anticipate
• 4 Taxe
• 5 Creșterea chiriei cu inflația
• 6 Aprecierea valorii casei
• 7 Costurile tranzacționale la cumpărare
• 8 Comision broker la vânzare
• 9 Timp și efort
• 10 rate de chirie
• 11 Referințe

Are sens financiar?

Pentru majoritatea oamenilor, cumpărarea unei case este parțial o decizie de investiție. Bani cheltuite pe chirie sunt adesea considerați bani în scurgere - nu se mai văd niciodată. Dar aceasta nu este imaginea completă. Decizia chiria vs. cumpărare trebuie să țină cont de mai multe variabile:

1. Credit ipotecar
2. Costul oportunității plății anticipate
3. Impozite
4. Închirierea crește cu inflația
5. Aprecierea valorii casei
6. Costurile tranzacționale la cumpărare
7. Broker comisioane la vânzare
8. Timp și efort în achiziționarea, vânzarea și întreținerea unei locuințe (subiectiv - greu de cuantificat)

În timp ce fiecare dintre acești factori poate fi un parametru complicat în sine, puteți face unele ipoteze realiste pentru a începe analiza. Pe măsură ce deveniți confortabil cu modelul de decizie, îl puteți modifica pentru a adăuga mai mulți parametri sau pentru a gestiona o complexitate mai mare.

Credit ipotecar

În funcție de istoricul dvs. de credit și de situația ocupării / veniturilor, rata dobânzii pe care o obțineți vă va fi atentă. De asemenea, puteți decide dacă doriți să luați un împrumut cu rată fixă ​​sau un împrumut cu rată variabilă. Pentru analiza chiriei vs. cumpărare, presupuneți o rată fixă. Să presupunem că suma dvs. de împrumut este de 200.000 $, iar rata dobânzii este de 6,5% (fixă) în decurs de 20 de ani. Acest lucru este egal cu o rată lunară de aproximativ 0,54% și plăți lunare de 1,491 $. Pe parcursul a 20 de ani, veți plăti creditorului dvs. suma de 357.875 dolari - 200.000 de dolari din care vor merge către suma principală a împrumutului și 157.875 dolari vor fi plătite ca dobândă.

Lucrul interesant cu privire la plățile ipotecare este că, deși plățile lunare nu se modifică în decurs de 20 de ani, suma plății lunare fixe care se înscrie în dobândă față de suma care reduce principalul restante variază în fiecare lună. Pur și simplu puneți-vă, în primii câțiva ani de ipotecă, o mare parte din plățile dvs. vor merge spre dobândă și veți abate abia la director. În ultimii ani, majoritatea plăților dvs. va fi către principalul obligat.

În exemplul nostru de plăți lunare în valoare de 1.491 dolari pe parcursul a 20 de ani, plata medie a dobânzii este de 1.071 dolari pe lună în primul an și doar 51 USD în ultimul an de credit ipotecar.

De ce este important acest lucru?

În primii câțiva ani ai ipotecii dvs., suma dvs. de împrumut rămasă abia se reduce. Deci, dacă intenționați să trăiți în casă doar pentru câțiva ani, capitalul dvs. (valoarea creditului în casă - suma împrumutului în circulație) nu este foarte mare.

Costul oportunității plății anticipate

O plată decentă (15% din valoarea de bază) scade, de obicei, rata dobânzii pe care o veți plăti. Să presupunem că plătiți 40.000 de dolari ca plăți în avans când vă cumpărați casa. Această sumă de 40.000 dolari este ca o investiție pe care o faceți într-un bun (casa dvs.), în speranța că activul va aprecia. Dacă ați fi investit 40.000 dolari într-un cont de economii online, ați putea câștiga un interes de 5% (fără riscuri) în fiecare an. Dacă investiți în capitaluri proprii și aveți noroc, profiturile ar putea fi chiar mai mari.

Pe scurt, renunțați la posibilitatea de a investi această sumă în alte active care pot oferi returnări. Să presupunem că aveți și alte oportunități de investiții despre care știi că vă va oferi o anumită rentabilitate (X) a investiției. Acest "X" joacă un rol important în modelul financiar al chiriei.

Impozite

Ce plătiți

Când vă cumpărați o locuință, veți plăti impozite pe proprietate. În funcție de locul în care locuiți, impozitul pe proprietate poate fi de aproximativ 0,5-1% din valoarea casei dvs..

Ce salvezi

Taxele de proprietate pe care le plătiți, precum și plățile de dobânzi pe care le efectuați în cursul anului, sunt deductibile. Prinde aici este că puteți solicita aceste deduceri fiscale numai dacă vă detaliați deducerile și nu luați deducerea standard.

Cât economisiți

Într-o simulare foarte simplă a matematicii, să presupunem că:

• Impozitul pe proprietate anuală = 2.000 USD (A)
• Dobânzi plătite în cursul anului = 12.000 $ (B)
• Reducerea standard disponibilă = 8.000 $ (C)
• Nivelul dvs. de impozitare - 28%
• Venitul dvs. - 85.000 de dolari

Dacă cumpărați o locuință și detaliați deducerea dvs., venitul dvs. impozabil se va reduce cu 14.000 $ (A + B). Dacă vă închiriați, venitul dvs. impozabil se va reduce cu 8.000 $ (C). Astfel, "efectul net" al cumpărării unei case pe venitul impozabil este de 6.000 de dolari (A + B-C). Iar economia netă a impozitelor pe an este de 28% de 6.000 $, adică. $ 1.680 de.

Pentru o ipotecă cu rată fixă, plățile de dobânzi pe care le veți face vor fi cele mai mari din primul an și se vor reduce în anii următori, pe măsură ce principalul dvs. restante scade treptat.

Închirierea crește cu inflația

În construirea unui model financiar pentru a compara închirierea și cumpărarea unei locuințe, putem presupune plăți fixe lunare cu un credit ipotecar cu rată fixă. Dar, în scenariul chiriei, este de așteptat ca chiria să crească pe parcursul următorilor 20-30 de ani. Creșterea anuală a chiriei poate fi estimată la 2-3% - în concordanță cu rata inflației.

Ar trebui să comparați fluxul de numerar pentru cumpărare (rata lunară, taxele proprietarului, asigurările etc.) și chiria. De asemenea, aveți grijă să notați costul oportunității de a investi diferența (Rent - Rată lunară sau viceversa, în funcție de care este mai mare).

Aprecierea valorii casei

Pe termen lung (20-30 ani), se poate presupune că valorile casei se vor aprecia la o rată de aproximativ 5% în fiecare an. În funcție de locul în care locuiți și dacă aveți de-a face cu o singură familie, casă de locuit sau condo, acest procent poate varia. Acest număr are un impact substanțial asupra rezultatelor modelului financiar de chirie / cumpărare.

Costurile tranzacționale la cumpărare

Există diverse costuri tranzacționale pe care le veți suporta atunci când cumpărați o casă. Verificarea acoperirii, onorariile avocaților, închiderea ipotecii, taxa agentului, taxele, taxele de depunere etc. Trăiți această sumă pe măsură ce ați fi tratat avansul (din punctul de vedere al costului de a pierde ocazia de a investi acești bani în altă parte).

Broker comisioane la vânzare

În mod obișnuit, vânzătorul plătește comision atât agentului cumpărătorului, cât și agentului vânzătorului. Cu câte 3% fiecare, această comisie de obicei funcționează la 6% din valoarea casei. După cum puteți ghici, acest lucru are un impact semnificativ asupra modelului financiar. Puteți alege să lucrați fără agenți și să vă asumați 3% sau mai puține costuri de comision în modelul dvs..

Timp și efort

Căutarea casei dvs. de vis poate fi impozitare și poate dura mult timp și efort.

Când vă închiriați, proprietarul este responsabil pentru repararea celor mai multe lucruri care în mod obișnuit sunt greșite în casă (instalații sanitare etc.). Dar când vă cumpărați o casă, sunteți responsabil pentru toată întreținerea.

Oamenii pot, de asemenea, să facă mai multe retușuri și să-și petreacă timpul și efortul atunci când încearcă să-și vândă casa.

Rent Ratios

O modalitate de a afla dacă să cumpărați sau să închiriați este să analizați raportul chiriei: prețul de achiziție al unei case tipice împărțit la chiria anuală a unei case similare. Atunci când raportul chiriei este mai mare de 20, înseamnă că trebuie să luați în considerare închirierea. Între 15 și 20 de ani, înclinați spre închiriere dacă nu găsiți o locuință care vă place foarte mult și intenționați să rămâneți în ea pentru o lungă perioadă de timp. Dacă raportul chiriei este mai mic de 15, este mai logic să cumpărați.

Ratele de închiriere pentru zonele metropolitane majore din S.U.A. sunt disponibile pe site-ul Web al New York Times.

Referințe

• Închirieri vs. propriu: 7 Factori chiar proprietarii de case ar trebui să ia în considerare - Merrill Lynch