Împrumut convențional vs. Împrumut FHA

Cumpărătorii de locuințe care intenționează să efectueze o plată în avans mai mică de 10% din prețul de vânzare al unei locuințe ar trebui să evalueze ambele Împrumuturi FHA și împrumuturi convenționale. Un împrumut FHA este mai ușor de achiziționat pentru cei cu scoruri reduse de credit și necesită doar 3,5% pentru plata în avans. Dezavantajul unui împrumut FHA este asigurarea ipotecară scumpă, care este plătită în avans, precum și în rate lunare. Împrumuturile convenționale sunt în general mai ieftine, dar necesită un credit bun. Asigurarea de ipotecă poate fi, de asemenea, necesară pentru împrumuturile convenționale, în cazul în care o plată în avans este sub 20%, dar prețurile pentru aceasta sunt de obicei mai bune decât pentru creditele FHA.

Atunci când comparați cifrele pentru ambele opțiuni, includeți plățile de asigurare ipotecară care vor fi solicitate în fiecare scenariu.

Diagramă de comparație

Datorie convențională versus FHA Graficul comparație

Împrumut convențional	Imprumut FHA
limite	417.000 dolari pentru state învecinate, D.C. și Puerto Rico; $ 625,500 în Alaska, Guam, Hawaii și Insulele Virgine SUA. Împrumuturile cu împrumuturi pe distanțe mari pot merge până la 625.500 $ pentru a începe și până la 938.250 $.	271.050 de dolari pentru zonele cu costuri reduse ale locuințelor. Creditele pentru zone cu costuri ridicate pot fi de până la 625.500 $.
Scor de credit necesar	620 sau mai mare, dar cerințele variază ușor de către creditor.	Scor minim de 580 pentru a se califica pentru plata în avans de 3,5%. Cei cu scoruri sub 580 trebuie să plătească o reducere de 10%.
Avans	20% este încurajată. Condosul necesită adesea 25%. Orice sub 20% necesită asigurare ipotecară privată.	3,5% pentru cei care se califică. 10% pentru debitorii cu grad ridicat de risc.
Cost	Taxe de origine, plăți în avans, asigurare ipotecară, puncte și taxe de apreciere.	Primele de asigurare ipotecară în avans (1,75%), primele anuale în curs (1,35% cu plata minimă în avans).
Asigurarea ipotecară	Este necesar doar pentru persoanele care efectuează o plată în avans care este mai mică de 20% din prețul de vânzare al casei.	Necesar pentru toate împrumuturile FHA.

Conținut: Împrumut convențional vs. Împrumut FHA

• 1 Ce este un împrumut convențional?
• 2 Ce este un împrumut FHA?
• 3 Eligibilitate
  • 3.1 Eligibilitatea pentru împrumuturi convenționale
  • 3.2 Eligibilitatea pentru împrumuturile FHA
• 4 Asigurarea ipotecară
  • 4.1 Preturi de asigurare ipotecara
• 5 Costuri de închidere
• 6 Împrumuturi presupuse
• 7 Penalizări în avans
• 8 Acceptare
• 9 argumente pro și contra
• 10 Popularitate
• 11 Referințe

Ce este un împrumut convențional?

Împrumuturile convenționale nu sunt garantate de nicio agenție guvernamentală, dar, în general, respectă liniile directoare stabilite de Fannie Mae și Freddie Mac. După ce un creditor împrumută bani unui împrumutat care dorește să cumpere o locuință, creditorul vinde de obicei împrumutul Fannie Mae sau Freddie Mac. Din acest motiv, creditorii trebuie să se asigure că debitorii respectă liniile directoare ale Fannie și Freddie pentru împrumuturi.

Împrumuturile convenționale sunt de două tipuri: conforme și neconforme. Împrumuturile conforme se conformează orientărilor Fannie și Freddie și se referă la sume mai mici de 417.000 USD (sau mai mari în unele zone care au un cost ridicat de trai). Creditele neconforme fie depășesc pragul de creditare Fannie și Freddie (a se vedea ipoteca jumbo), fie sunt făcute debitorilor care nu se califică altfel pentru un împrumut conform (de exemplu, cineva cu o mulțime de datorii). Creditele neconforme au, de obicei, o rată a dobânzii mult mai mare decât creditele conforme.

Ce este un împrumut FHA??

Împrumuturile FHA sunt garantate de administrația federală a locuințelor din SUA (adică FHA). Această garanție reduce riscul la care creditorii se confruntă în momentul emiterii împrumuturilor, permițând astfel creditorilor să își micșoreze criteriile de calificare. Acest lucru face uneori împrumuturile FHA singurul mod în care debitorii cu un scor de credit sărac (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.

În schimbul acestei garanții din partea FHA (care este practic o garanție din partea guvernului S.U.A.), debitorul trebuie să achiziționeze o asigurare ipotecară prin FHA. Acest lucru mărește costul pe termen lung al împrumutului pentru împrumutat, dar permite achiziționarea unei case care altfel ar fi fost imposibilă fără ajutor în avans.

Procesul de aplicare este similar pentru ambele ipoteci asigurate de FHA și convențional. O aprobare prealabilă de la un creditor este de obicei primul pas în procesul de solicitare a împrumutului.

Eligibilitate

Eligibilitatea pentru împrumuturi convenționale

Cele mai multe împrumuturi convenționale necesită împrumutători au un scor de credit de cel puțin 620, iar scorurile sub 700 poate duce la fie taxe suplimentare, fie o rată a dobânzii mai mare. Creditorii convenționali, cum ar fi băncile sau uniunile de credit, necesită, de obicei, o plată în avans de 20% (sau mai puțin, cu achiziția de asigurare ipotecară privată) și de obicei au un plafon de 45% pentru raportul datorie-venit. Alte criterii pentru creditele ipotecare convenționale pot include un istoric constant al locurilor de muncă, documentația completă a veniturilor și a activelor și stabilitatea prețurilor în vecinătatea în care se află locuința.

Eligibilitatea pentru împrumuturile FHA

Împrumuturile FHA necesită o plată minimă de 3,5% și, în general, solicită debitorilor să plătească pentru asigurarea ipotecară FHA. Scorul minim de credit necesar este de 500; cu toate acestea, numai debitorii cu un scor de credit de 580 sau mai mare se califică pentru cea mai mică opțiune (3.5%) de plată în jos. Altele sunt obligate să reducă cu 10%.

Asigurarea ipotecară

Împrumuturile FHA necesită asigurare ipotecară, care trebuie achitată atât în ​​avans, cât și lunar. Cele mai multe împrumuturi FHA de 15 sau 30 de ani necesită împrumutatul să plătească 1,75% din suma împrumutului la închidere, împreună cu o primă anuală de reînnoire de 0,5% pe durata împrumutului. Jumătate din prima de asigurare ipotecară este rambursabilă atunci când locuința este vândută. Primele lunare nu sunt necesare dacă plata în avans este mai mare de 22% din valoarea casei. Cu toate acestea, pentru majoritatea debitorilor FHA, o astfel de plată înaltă nu este fezabilă.

Împrumuturile convenționale nu necesită nici o plată de asigurare ipotecară în avans. Cu toate acestea, asigurarea ipotecară în curs este necesară pentru împrumuturile convenționale în cazul în care debitorul a efectuat o plată în avans mai mică de 20%.

Preturi de asigurare ipotecara

Pentru debitorii care încearcă să aleagă între un împrumut convențional și un împrumut FHA, primele de asigurare ipotecară reprezintă un factor semnificativ. Tarifarea pentru asigurarea ipotecară privată prin intermediul unei instituții private este bazată pe risc pentru împrumuturile convenționale. Aceasta înseamnă că prima este mai mică pentru cei care efectuează o plată în jos mai mare și cei cu scoruri mai mari de credit. Nu este cazul în cazul împrumuturilor FHA; toți debitorii sunt obligați să plătească în avans 1,75% din suma creditului. Acest cost este în mod obișnuit inclus în împrumut.

Costuri de închidere

Împrumuturile FHA permit împrumutaților să utilizeze bani care este un cadou de la o organizație relativă, nonprofit sau agenție guvernamentală să plătească 100% din avansul la închidere. Datorită împrumuturilor convenționale, pe de altă parte, există anumite limite. De exemplu, unii creditori convenționali pot evita un debitor al cărui plăți în avans se compune, în principal, dintr-un cadou de la o rudă; de obicei, creditorii doresc să vadă că majoritatea plăților în avans sunt alcătuite din fondurile pe care le-a obținut și le-a economisit.

Credite garantate

Împrumuturile FHA sunt în general previzibile, adică împrumutul poate fi transferat unui nou proprietar atunci când o casă este vândută. Noul proprietar poate prelua împrumutul FHA fără costurile suplimentare de obținere a unui nou împrumut. Acesta este un mare avantaj atât pentru vânzători, cât și pentru cumpărători și poate facilita vânzarea unei case. Desigur, noul proprietar trebuie să îndeplinească criteriile de eligibilitate pentru un împrumut FHA pentru a fi transferat.

Din punct de vedere tehnic, orice ipotecă poate fi presupusă, însă această transferare a împrumuturilor convenționale este practic nemaiauzită. Împrumuturile FHA și VA sunt, de obicei, singurele împrumuturi care sunt asumate. Cu toate acestea, chiar împrumuturile FHA sunt mai puțin susceptibile de a fi asumate în ultimii ani.^[1]

Plăți anticipate

O pedeapsă cu plata în avans este o taxă de penalizare impusă debitorilor care răsplătesc prea repede un împrumut, parțial sau în totalitate, reducând astfel randamentul împrumutătorului pentru împrumutul inițial al banilor. Plățile de plată anticipată nu sunt permise în împrumuturile FHA, în timp ce pot exista taxe pentru rambursarea banilor mai devreme cu un împrumut convențional. Unele state nu acceptă penalitățile de plată anticipată, iar condițiile de împrumut variază în funcție de creditor, așadar este o idee bună să verificați acordurile contractuale înainte de a lua o decizie. Încercați să evitați orice împrumut care are o penalitate de plată anticipată. Subprime creditele ipotecare sunt susceptibile de a avea penalități de plată în avans.

Acceptare

Anumite complexe de condominiu și proprietăți de investiții care nu sunt proprietari nu permit finanțarea FHA, așadar o ipotecă convențională ar putea fi singura opțiune la cumpărarea unor astfel de bunuri imobile; nu există astfel de restricții cu ipotecile convenționale.

Argumente pro şi contra

Creditele ipotecare convenționale sunt mai ușor de procesat și permit ca capitalurile proprii să se construiască mai repede, deoarece necesită plăți mai mari în jos. Cu toate acestea, debitorii au nevoie de un scor bun de credit pentru a se califica pentru o rată a dobânzii mai mică, iar unii creditori necesită până la 20% ca plată în avans.

Creditorii pentru împrumuturile FHA sunt mai dispuși să privească la imaginea de credit de ansamblu, mai degrabă decât doar scorul de credit singur. Acestea necesită o plată mult mai mică în jos și nu au o cerință minimă privind scorul de credit. Ele sunt o alegere bună pentru cei care au scoruri mai mici decât cele perfecte, creditorii cu rate moderate ale datoriilor la venituri și cei care nu au mulți bani pentru plățile în avans.

Popularitate

După criza financiară din 2008, împrumuturile FHA au crescut la un procent mai mare din emisiunea ipotecară globală.

Creșterea emisiunilor ipotecare (inclusiv refinanțarea) în America, pe tipuri. Sursa: Bloomberg

Referințe

• Wikipedia: credit ipotecar
• Wikipedia: împrumut asigurat de FHA