Fannie Mae și Freddie Mac

Fannie Mae și Freddie Mac sunt întreprinderi sponsorizate de guvern (GSE) - adică companii private sponsorizate de guvern - în industria ipotecară din SUA. Deși societățile separate care concurează unele cu altele, au același model de afaceri, în care cumpără ipoteci pe piața creditelor ipotecare secundare, pun în comun aceste împrumuturi și apoi le vând investitorilor ca titluri garantate cu ipotecă pe piața deschisă. Principala diferență dintre Fannie și Freddie se bazează pe cine cumpără ipoteci: Fannie Mae cumpără cea mai mare parte împrumuturi ipotecare de la băncile comerciale, în timp ce Freddie Mac le cumpără mai ales din băncile mai mici, numite adesea bănci "înfricoșătoare". Cele două companii fac parte dintr-un proces complex care menține banii care se deplasează prin economia de locuințe din S.U.A., permițând mai multor persoane să-și permită să cumpere case decât ar fi în stare dacă Fannie și Freddie nu ar exista. De la criza financiară din 2008, când guvernul american a salvat Fannie și Freddie, guvernul a avut un cuvânt mai direct în aceste două afaceri.

Diagramă de comparație

Fannie Mae versus Freddie Mac comparație diagramă

Fannie Mae	Freddie Mac

Despre	O întreprindere sponsorizată de guvernul S.U.A., aflată în afacerea cu credite ipotecare la domiciliu. Cumpăra credite ipotecare - în special din băncile comerciale - și le vinde ca titluri / agenții de obligațiuni garantate cu ipotecă.	O întreprindere sponsorizată de guvernul S.U.A., aflată în afacerea cu credite ipotecare la domiciliu. Cumpăra credite ipotecare - în principal din bănci mai mici "de tip" - și le vinde ca titluri garantate cu ipotecă / obligațiuni de agenție.
Nume	Vine de la acronimul FNMA, care reprezintă Asociația Federală de Mortgage National.	Venind de la acronimul FHLMC, care reprezintă Federal Federal Loan Mortgage Corporation.
Fondat	1938	1970
Sediu	Washington DC	McLean, VA
Statutul companiei	O entitate sponsorizată de Guvern a avut loc în cadrul unei conservatoare a Agenției Federale pentru Finanțarea Locuințelor.	O entitate sponsorizată de Guvern a avut loc în cadrul unei conservatoare a Agenției Federale pentru Finanțarea Locuințelor.
Bailout / Stimul	Un total de 187,5 miliarde de dolari au fost cheltuite pentru Fannie Mae și Freddie Mac. Banii de la rambursarea integrală, cu plata dobânzilor și a dividendelor. Fannie Mae este acum profitabilă pentru contribuabili și pentru Trezoreria Statelor Unite.	Un total de 187,5 miliarde de dolari au fost cheltuite pentru Fannie Mae și Freddie Mac. Banii de la rambursarea integrală, cu plata dobânzilor și a dividendelor. Freddie Mac este acum profitabil pentru contribuabili și pentru Trezoreria Statelor Unite.
Venituri	22,9 miliarde de dolari (2012)	80,64 miliarde de dolari (2012)
Venit net	17,2 miliarde de dolari (2012)	10,98 miliarde de dolari (2012)
Total active	3.2 trilioane de dolari (2012)	1,98 miliarde dolari (2012)
Capitalul total	7,2 miliarde de dolari (2012)	8,83 miliarde de dolari (2012)

Cuprins: Fannie Mae vs Freddie Mac

1 Cum funcționează Fannie Mae și Freddie Mac
- 1.1 Credite conforme față de cele neconforme
2 Fannie Mae și Freddie Mac față de împrumuturile Ginnie Mae și FHA
3 Bailout după Marea Recesiune
4 Cronologie istorică
5 Denumire
6 Referințe

Cum funcționează Fannie Mae și Freddie Mac

"[Fannie Mae și Freddie Mac sunt] mult mai asemănătoare decât cele diferite. Suntem amândoi pe piață pentru a ne asigura accesibilitatea. Deci noi facem doar împrumuturi accesibile în SUA Avem o misiune charter pentru a oferi stabilitate pieței ipotecare și noi au o misiune charter pentru a oferi lichiditate, astfel încât piața pe care tocmai am vorbit-o continuă să funcționeze Fannie Mae și Freddie Mac concurează reciproc pe aceeași piață Suntem atât de restricționați să rămânem doar pe acea piață - ipoteci americane - unul cu altul." -Daniel Mudd, fost director executiv și președinte al Fannie Mae, la Expoziția Diane Rehm

Băncile împrumuta bani persoanelor care doresc să cumpere o casă. Aceste împrumuturi, numite ipoteci, pot fi semnificative, la fel de mult ca 300.000 dolari sau mai mult, iar debitorii au de obicei 15-30 de ani pentru a le rambursa. Cu atât de mulți oameni au nevoie de credite ipotecare și cu astfel de perioade lungi de timp care trec înainte ca aceste datorii mari să fie rambursate, băncile ar putea să nu mai aibă bani să împrumute.

Aici intră Fannie Mae și Freddie Mac. Fannie și Freddie lucrează cu creditori, nu cu debitori. Aceștia cumpără credite ipotecare din bănci, ceea ce le permite băncilor să facă un profit rapid și le oferă capitalul necesar pentru a împrumuta din nou. În general, Fannie cumpără ipoteci de la bănci comerciale private, cum ar fi Chase și Bank of America, iar Freddie cumpără ipoteci din bănci mai mici, a.k.a..

Creditele ipotecare pe care Fannie și Freddie le cumpără sunt apoi vândute investitorilor ca titluri garantate cu ipotecă (MBS), adesea sub formă de obligațiuni de agenție. (Pentru că sunt atașate pe piața ipotecară, obligațiunile de agenție funcționează puțin diferit față de obligațiunile corporatiste și guvernamentale mai frecvente și necesită adesea o investiție minimă de 25.000 de dolari. [1]) Fannie și Freddie garantează împrumuturile care sunt incluse în garanțiile ipotecare pe care le vând investitorilor. Cu alte cuvinte, în cazul în care un împrumutat implicit în ipotecă, Fannie sau Freddie va plăti investitorului (proprietarul final al datoriei ipotecare) în loc de împrumutat.

Întrucât Fannie Mae și Freddie Mac sunt agenții guvernamentale, garanția lor este implicit susținută de credința și încrederea deplină a guvernului Statelor Unite. Pentru ca Fannie și Freddie să poată oferi o astfel de garanție, aceștia solicită băncilor originare (băncile care acordă inițial banii direct împrumutatului) să se asigure că verifică bonitatea împrumutatului. Băncile inițiale trebuie să respecte anumite reguli și linii directoare (de exemplu, cel puțin 20% în avans sau cerința de a plăti prime de asigurare ipotecară); dovada dovedită a venitului și capacitatea de rambursare; evaluarea documentată a casei de către o terță parte profesională și neutră; si asa mai departe. Aceste reguli și orientări sunt menite să reducă probabilitatea de neplată a împrumutului.

Când toate părțile întregului funcționează așa cum ar trebui, mai mulți oameni își pot permite să cumpere o casă, datoriile sunt rambursate, iar investitorii fac bani.

Conformare față de împrumuturi neconforme

Fannie Mae și Freddie Mac afectează în mod direct creditarea convențională pentru achiziționarea de case. Atunci când se ocupă de împrumuturile convenționale, există două tipuri principale: conforme și neconforme. Împrumuturile care se conformează sunt, de asemenea, uneori numite "ipoteci calificate" sau QM.

Împrumuturile care se conformează sunt cele care respectă orientările Fannie și Freddie. Adică împrumuturile convenționale sunt conforme cu împrumuturile care sunt cel mai probabil să-și plătească împrumuturile - adică cei care plătesc 20% în avans, au un scor bun de credit, un venit de încredere etc. De asemenea, nu depășesc anumite suma: 417.000 dolari, în majoritatea cazurilor. Un împrumut neconform este un împrumut pe care o bancă îl face nu să respecte orientările Fannie și Freddie. Împrumutul se face fie către debitori mai puțin credibili, fie pentru o sumă mai mare decât recomandă Fannie și Freddie (a se vedea ipoteca jumbo). Împrumuturile neconforme sunt, de obicei, împrumuturi cu dobândă mai mare pentru a compensa cuantumul riscului inerent implicat în investirea acestora; împrumuturile neconforme sunt comune atunci când vine vorba de cumpărarea unui condo.

Recent, în decembrie 2013, un număr de bănci americane mari, inclusiv Bank of America, Chase, Citigroup și Wells Fargo, emite credite neconforme unui mic procent de clienți.^[2] Aceasta este o investiție riscantă pentru bănci și investitorii care cumpără datoria ipotecară, deoarece împrumuturile neconforme nu sunt susținute de Fannie și Freddie, ceea ce face ca orice defaimă a împrumuturilor să fie costisitoare pentru investitori și, potențial, pentru economia în ansamblu.

Fannie Mae și Freddie Mac față de împrumuturile Ginnie Mae și FHA

Pe lângă Fannie Mae și Freddie Mac, există și Ginnie Mae. Spre deosebire de Fannie și Freddie, Ginnie este deținută integral de guvernul S.U.A. ca entitate publică, iar toate titlurile garantate cu ipotecă pe care le vând investitorilor sunt susținute în mod explicit de guvernul S.U.A. În schimb, titlurile cumpărate de la Fannie și Freddie sunt implicit - adică., implicite pentru a fi susținută. Din punct de vedere istoric, investirea în obligațiunile Ginnie Mae este mai sigură decât să investească în cele cumpărate de la Fannie Mae și Freddie Mac. [3]

Ginnie Mae face parte din Departamentul Locuințelor și Dezvoltării Urbane (HUD) și garantează, în principal, afacerilor veteranilor / creditelor VA și administrației federale a locuințelor / împrumuturilor FHA.

Bailout după Marea Recesiune

Proiectul de lege din 2009 "a salvat" Fannie și Freddie. Între cele două companii au fost folosite 187,5 miliarde de dolari pentru a le menține pe linia de plutire. Ei au returnat această sumă, iar apoi - 218,7 miliarde de dolari. [4] Acest lucru înseamnă că salvarea Fannie și Freddie a devenit în cele din urmă profitabilă pentru contribuabili și Trezoreria Statelor Unite.

Cronologie istorică

1934: Reacționând la Marea Depresiune, al 73-lea Congres al Statelor Unite ale Americii promite Actul Național privind Locuințele din 1934, care creează Administrația Federală pentru Locuințe. FHA este însărcinată cu menținerea fluxului de capital pe piața imobiliară, astfel încât împrumuturile și împrumuturile sunt mai previzibile și mai accesibile.

1938: Legea privind locuințele naționale se modifică și Fannie Mae este creată ca entitate publică pentru a facilita în continuare fluxul de capital pe piața imobiliară. Este permisă numai cumpărarea de ipoteci garantate de guvern - împrumuturi FHA.

1954: Actul federal de asociere a patrimoniului federal federal transformă Fannie Mae într-o "corporație mixtă". Guvernul federal deține acțiunile preferate de Fannie Mae; investitorii dețin acțiunile comune ale societății.

1968: Fannie Mae este transformată într-o corporație privată. Este parțial împărțit în procesul de a crea Ginnie Mae, care rămâne o operațiune publică.

1970: Guvernul permite Fannie Mae să înceapă să cumpere ipoteci private care nu sunt asigurate de guvern. Freddie Mac este creat pentru a asigura o concurență sporită pe piața secundară a creditelor ipotecare.

1992: Legea privind locuințele și dezvoltarea comunitară din 1992 impune Fannie Mae și Freddie Mac, ca GSE, să încerce să facă locuințele mai accesibile. Sunt stabilite obiectivele de locuințe accesibile, ambele GSE obligate să aibă cel puțin 30% din achizițiile ipotecare provenite din ipoteci contractate de familiile cu venituri mici și moderate și persoanele fizice.

1999: The New York Times notează că Fannie Mae își asumă un risc mult mai mare în ceea ce privește cumpărarea de ipoteci suprimate.

2000: Fannie Mae este limitată să cumpere împrumuturi ipotecare mai riscante.

2004: Fannie Mae are dreptul să cumpere încă o dată ipoteci cu risc ridicat.

2007: Cel puțin 50% din achizițiile ipotecare ale GSE trebuie să provină acum din credite ipotecare acordate familiilor cu venituri mici și mijlocii și persoanelor fizice.

2008: Datorită evenimentelor legate de criza creditelor ipotecare subprime, Fannie Mae și Freddie Mac sunt plasate într-o conservare a Agenției Federale pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA).^[5] Fannie și Freddie nu mai răspund acționarilor, ci guvernului.

2010: Fannie Mae și Freddie Mac sunt demiși din NYSE.^[6]

Denumire

Fannie Mae își face numele dintr-un acronim, FNMA, care reprezintă Asociația Federală de Mortgage National. Freddie Mac își face numele în același mod, deși puțin mai evident. Acesta vine de la acronimul FHLMC, care este reprezentat de Federal Home Loan Mortgage Corporation. Numele lui Ginnie Mae provine de la GNMA sau de la Asociația Națională de Asigurări Ipotecare.

Referințe

Plătitorii de taxe americane pentru a obține un alt cec mare de la Fannie Mae, Freddie Mac - Chicago Tribune
Wikipedia: preluarea federală de Fannie Mae și Freddie Mac
Wikipedia: Fannie Mae
Wikipedia: Freddie Mac

Finanţa